เกณฑ์อาคารเขียวด้านทำเลที่ตั้ง
จาก ChulaPedia
โอกาสและข้อจำกัดในการนำเกณฑ์อาคารเขียวด้านทำเลที่ตั้ง มาใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในเขตกรุงเทพมหานคร
สุรพันธุ์ นิลนนท์ หลักสูตร เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อาจารย์ที่ปรึกษา : ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ อาจารย์ที่ปรึกษาร่วม : ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. อรรจน์ เศรษฐบุตร
บทคัดย่อ : เกณฑ์อาคารเขียวคือสิ่งที่พัฒนามาจากแนวคิดเรื่องอาคารเขียว โดยมีเรื่องทำเลที่ตั้งเป็นตัวชี้วัดสำคัญประการหนึ่ง อีกทั้งเรื่องทำเลที่ตั้ง ยังเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ต้องคำนึงถึงสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอีกด้วย แต่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยนั้น การดำเนินโครงการให้มีลักษณะของทำเลที่ตั้งที่สอดคล้องกับตัวชี้วัดด้านทำเลที่ตั้งนั้นเป็นไปได้ยาก เพราะ ตัวชี้วัดเดิมมีมาตรฐานสูงจนผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถปฏิบัติได้เนื่องจากต้องควบคุมต้นทุนโครงการให้ต่ำที่สุด เพื่อให้สามารถตั้งราคาขายที่ผู้มีรายได้น้อยสามารถจ่ายได้ และ ที่ดินก็เป็นต้นทุนโครงการที่สำคัญประการหนึ่ง ดังนั้นวิทยานิพนธ์ฉบับนี้จึงได้ทำการศึกษาเพื่อสร้างข้อเสนอแนะการปรับปรุงเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งและการปรับปรุงวิธีการเลือกทำเลที่ตั้งที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย โดยมุ่งเน้นไปที่การทบทวนวรรณกรรมเฉพาะตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งจากแบบประเมินอาคารเขียวทั้งในและต่างประเทศ ประกอบการวิเคราะห์ความสอดคล้องระหว่างตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งกับทำเลที่ตั้งจริงของโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยในเขตกรุงเทพมหานครทั้งโครงการของภาครัฐ และภาคเอกชน รวมถึงการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารเขียว และ ผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยจากหน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชนประกอบการศึกษา ตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งสามารถจำแนกออกเป็น 3 หัวข้อ ได้แก่ ตัวชี้วัดเรื่องระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งกับระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ ตัวชี้วัดเรื่องระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งกับสาธารณูปการ และ ตัวชี้วัดเรื่องลักษณะทำเลที่ตั้งที่สมควรนำมาพัฒนาโครงการ ซึ่งจากการศึกษาพบว่า โครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยที่ดำเนินการโดยภาคเอกชนมีทำเลที่ตั้งที่ถูกต้องตามตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง แต่ โครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยที่ดำเนินการโดยภาครัฐบางโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ขัดแย้งกับตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งบางประการ เช่น ทำเลที่ตั้งโครงการบางโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่เกษตรกรรมซึ่งแม้ว่าในข้อกำหนดทางผังเมืองจะสามารถกระทำได้แต่ก็ถือว่าขัดแย้งกับตัวชี้วัดเรื่องลักษณะทำเลที่ตั้งที่สมควรนำมาพัฒนาโครงการ และ ทำเลที่ตั้งโครงการบางโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ห่างจากสาธารณูปการและสิ่งอำนวยความสะดวกของเมืองเกินกว่าระยะที่ตัวชี้วัดเรื่องระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งกับสาธารณูปการกำหนดไว้ เป็นต้น แนวทางสำคัญในการปรับปรุงเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งคือ การคำนึงถึงลักษณะ และ บริบทตามความเป็นจริงของประเทศไทยให้มากยิ่งขึ้น เนื่องจากรายละเอียดในแบบประเมินของต่างประเทศบางประการอาจไม่เหมาะสมกับบริบทของประเทศไทย และ ควรปรับปรุงรายละเอียดโดยกำหนดเป็นเกณฑ์ขั้นต่ำที่สุดที่โครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยสามารถปฏิบัติได้แต่ยังคงมีการคำนึงถึงมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม รวมถึงมีทางเลือกชดเชยหลายๆ รูปแบบ หากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถจัดหาที่ดินที่มีลักษณะเป็นไปตามเกณฑ์ได้ ส่วนแนวทางสำคัญในการปรับปรุงวิธีการเลือกทำเลที่ตั้งคือ ผู้พัฒนาโครงการต้องหลีกเลี่ยงทำเลที่ตั้งที่พบว่ มีลักษณะไม่เป็นไปตามเกณฑ์ด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง ตั้งแต่ต้นเพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมหรือคุณภาพชีวิตจากการพัฒนาโครงการในอนาคต ทั้งนี้การเพิ่มโอกาสในการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยที่มีความเหมาะสมสอดคล้องกับตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งตามเกณฑ์อาคารเขียว รัฐต้องมีนโยบายส่งเสริมที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยด้วยมาตรการต่างๆ เช่น การเพิ่มงบประมานอุดหนุนโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยให้การเคหะแห่งชาติ การกำหนดมาตรการทางภาษี มาตรการทางกฎหมายและข้อกำหนดทางผังเมืองที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย รวมถึง การขยายเส้นทางการให้บริการระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน และ ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ ให้มีประสิทธิภาพและครอบคลุมมากยิ่งขึ้น
โอกาสและข้อจำกัดในการนำเกณฑ์อาคารเขียวด้านทำเลที่ตั้ง มาใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในเขตกรุงเทพมหานคร
สุรพันธุ์ นิลนนท์ หลักสูตร เคหพัฒนศาสตรมหาบัณฑิต สาขาวิชาการพัฒนาที่อยู่อาศัย ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อาจารย์ที่ปรึกษา : ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ อาจารย์ที่ปรึกษาร่วม : ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. อรรจน์ เศรษฐบุตร
บทนำ : ปัจจุบันปัญหาสภาพแวดล้อมและทรัพยากรมีความรุนแรงมากขึ้น โดยมีต้นเหตุสำคัญประการหนึ่งมาจากการก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ เนื่องจากในขั้นตอนการก่อสร้างมีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติและพลังงานจำนวนมาก ดังนั้น สาขาวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ได้แก่ สถาปนิกและวิศวกร จึงให้ความสำคัญกับแนวคิดอาคารเขียว ซึ่งแนวคิดอาคารเขียวเป็นแนวคิดที่คำนึงถึงสภาพแวดล้อมและการใช้พลังงานภายในอาคาร โดยองค์กรวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรในแต่ละประเทศได้ทำการร่วมมือกันจัดตั้ง หน่วยงานเฉพาะในแต่ละประเทศนั้นๆ เพื่อจัดทำเกณฑ์หรือมาตรฐานอาคารเขียวสำหรับประเทศของตน ยกตัวอย่างเช่น เกณฑ์ LEED (Leadership in Energy and Environmental Assessment Method) ของ US. Green Building Council สหรัฐอเมริกา และ เกณฑ์ TREES (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability) ของสถาบันอาคารเขียวไทย ประเทศไทย ซึ่งเกณฑ์อาคารเขียวที่แต่ละประเทศจัดทำขึ้นนั้น จะประกอบด้วยหัวข้อย่อยหรือตัวชี้วัดต่างๆ เช่น หัวข้อเรื่องทำเลที่ตั้ง หัวข้อเรื่องการใช้พลังงาน หัวข้อเรื่องการใช้น้ำ หัวข้อเรื่องคุณภาพบรรยากาศภายในอาคาร เป็นต้น แต่อย่างไรก็ตามจากการศึกษาพบว่าหัวข้อด้านทำเลที่ตั้งเป็นหัวข้อที่มีสัดส่วนคะแนนในระดับต่ำ เมื่อเทียบกับตัวชี้วัดอื่นๆ และ นอกจากนี้ยังพบว่างานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับเกณฑ์อาคารเขียว แม้จะมีงานวิจัยที่เกี่ยวกับตัวอาคารหลายหัวข้อ แต่มีงานวิจัยน้อยมากที่ศึกษาเรื่องทำเลที่ตั้ง ดังนั้นงานวิจัยชิ้นนี้จึง ให้ความสำคัญกับการศึกษาเรื่องการเลือกทำเลที่ตั้งเป็นหลัก เพราะเรื่องทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าตัวอาคาร อีกทั้ง สิ่งสำคัญที่สุดของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทุกประเภท ก็คือ เรื่องทำเลที่ตั้ง นั่นเอง นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้มีรายได้น้อยเป็นผู้ที่มีโอกาสและข้อจำกัดในการเข้าถึงเกณฑ์อาคารเขียวน้อยกว่าผู้มีรายได้ปานกลางและสูง เนื่องจากการพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามเกณฑ์อาคารเขียวจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนมากซึ่งจะพบว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นไปตามเกณฑ์อาคารเขียวมักจะเป็นโครงการที่ผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถเป็นเจ้าของได้เนื่องจากราคาสูง แต่อย่างไรก็ตามประชากรผู้มีรายได้น้อยถือเป็นประชากรส่วนใหญ่ของประเทศ ดังนั้นเราจึงควรให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยที่คำนึงถึงการเพิ่มโอกาสและลดข้อจำกัดในการเข้าถึงเกณฑ์อาคารเขียวด้วย ซึ่งในปัจจุบันการเคหะแห่งชาติเป็นหน่วยงานหลักในภาครัฐที่ดำเนินการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการภาคเอกชนก็เริ่มเข้ามาทำตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำมากขึ้นเช่นกัน
ดังนั้นจากเหตุผลดังกล่าวจึงเกิดคำถามสำคัญในการวิจัย ได้แก่ 1. โครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบัน มีลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นไปตามเกณฑ์อาคารเขียวในหัวข้อการเลือกทำเลที่ตั้งหรือไม่? 2. สำหรับโครงการที่ทำเลที่ตั้งไม่เป็นไปตามเกณฑ์อาคารเขียวในหัวข้อการเลือกทำเลที่ตั้งนั้นเป็นเพราะเหตุใด? และจะมีวิธีการอย่างไรเพื่อที่จะทำให้โครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในอนาคตมีลักษณะทำเลที่ตั้งเป็นไปตามเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง? 3. หากเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกทำเลที่ตั้งในปัจจุบันไม่ได้คำนึงถึงผู้มีรายได้น้อยซึ่งมีข้อจำกัดในเรื่องของต้นทุนที่ต่ำกว่าผู้มีรายได้ระดับอื่น จะมีวิธีการอย่างไรในการปรับปรุงเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกทำเลที่ตั้งให้มีความเหมาะสมกับโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย? ทั้งนี้การศึกษาโอกาสและข้อจำกัดในการเกณฑ์อาคารเขียวด้านทำเลที่ตั้ง มาใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย จะเป็นพื้นฐานส่วนหนึ่งซึ่งเปิดโอกาสให้โครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ที่จะดำเนินการในอนาคตมีการคำนึงถึงลักษณะด้านทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมต่อไป
วัตถุประสงค์ของการวิจัย : 1. ศึกษาเอกสารและงานวิจัยที่เกี่ยวข้องกับเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยทั้งในและต่างประเทศ 2. ศึกษาวิธีการเลือกทำเลที่ตั้งและศึกษาทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยที่เกิดขึ้นจริงในเขตกรุงเทพมหานคร 3. ศึกษาวิเคราะห์โอกาส และ ข้อจำกัดในการนำเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งตามเกณฑ์อาคารเขียวมาใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยในกรุงเทพมหานคร 4. เสนอแนะแนวทางการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยอื่นๆ และ เสนอแนะแนวทางในการพัฒนาหลักเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง
ระเบียบวิธีวิจัย : งานวิจัยชิ้นนี้เป็นงานวิจัยเชิง Documentary Research ซึ่งมีวิธีดำเนินการวิจัยดังต่อไปนี้ 1. ศึกษาความเป็นมาของเกณฑ์อาคารเขียวแต่ละประเภทและศึกษารายละเอียดตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งของเกณฑ์อาคารเขียวแต่ละประเภท 2. สังเคราะห์เกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งด้วยการรวบรวมและจัดหมวดหมู่เกณฑ์ที่เกี่ยวข้องกับการเลือกทำเลที่ตั้งที่ได้ทำการศึกษาในขั้นตอนที่ 1 3. ศึกษารวบรวมโครงการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยทั้งของภาครัฐและเอกชนในเขตกรุงเทพมหานครโดยโครงการที่ดำเนินการโดยภาครัฐ จะเลือกศึกษาจากโครงการอาคารชุด บ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ และ โครงการที่ดำเนินการโดยภาคเอกชนจะเลือกศึกษาจากโครงการลุมพินี คอนโดทาวน์ ของบริษัทลุมพินีดีเวลอปเม้นท์จำกัด มหาชน และทำการคัดเลือกตัวอย่างวิเคราะห์โดยใช้เกณฑ์ที่ได้ทำการสังเคราะห์ในขั้นตอนที่ 2 มาประเมินคร่าวๆ เพื่อพิจารณาว่าโครงการของภาครัฐและของภาคเอกชนโครงการใดมีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามเกณฑ์มากที่สุดและโครงการของภาครัฐและของภาคเอกชนโครงการใดมีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามเกณฑ์น้อยที่สุด 4. สำรวจทำเลที่ตั้ง (Site Survey) โครงการตัวอย่างวิเคราะห์ที่ได้ในขั้นตอนที่ 3 โดยนำเกณฑ์ที่ได้ทำการสังเคราะห์ในขั้นตอนที่ 2 มาวิเคราะห์ว่าลักษณะทำเลที่ตั้งของโครงการตัวอย่างวิเคราะห์นั้นมีความสอดคล้องและความขัดแย้ง กับตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งที่ได้ทำการศึกษาอย่างไร 5. สร้างเครื่องมือสัมภาษณ์และสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ โดยมีประชากรกลุ่มตัวอย่างในการสัมภาษณ์ได้แก่ - ผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารเขียว อย่างน้อย 3 คน โดยผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารเขียวได้แก่ ผู้มีประสบการณ์ด้านการจัดทำเกณฑ์อาคารเขียว หรือ มีงานวิจัยด้านอาคารเขียวที่ได้รับการเผยแพร่ หรือ ได้รับการรับรองว่าเป็นผู้ใช้เกณฑ์อาคารเขียวในการปฏิบัติวิชาชีพ (เช่นได้รับการรับรองว่าเป็น LEED AP) อย่างน้อย 3 คน ซึ่งทำการคัดเลือกโดยผ่านความเห็นชอบจากอาจารย์ที่ปรึกษา หรือ ผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารเขียวเป็นผู้แนะนำ - ผู้เกี่ยวข้องกับการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยจากภาครัฐ (การเคหะแห่งชาติ) และภาคเอกชน (บริษัทลุมพินีดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มหาชน) หน่วยงานละอย่างน้อย 3 คนได้แก่ ก. ผู้บริหารระดับสูงซึ่งเป็นผู้ที่มีบทบาทในการกำหนดนโยบายขององค์กร อย่างน้อย 1 คน (คัดเลือกโดยผ่านความเห็นชอบจากอาจารย์ที่ปรึกษา) ข. เจ้าหน้าที่ระดับปฏิบัติการได้แก่ สถาปนิก และ เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในการเลือกทำเลที่ตั้ง รวมอย่างน้อย 2 คน (คัดเลือกโดยผู้บริหารระดับสูงในหัวข้อ ก. เป็นผู้เสนอแนะ) - ทำการสัมภาษณ์ประชากรกลุ่มตัวอย่างในเรื่อง สิ่งที่ต้องคำนึงถึงในการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัย และข้อจำกัดของตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งแต่ละประเภท 6. วิเคราะห์โอกาสและข้อจำกัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยจากข้อมูลที่ได้ทำการศึกษาจาก ขั้นตอนที่ 1-5 นำข้อมูลที่ได้มาสร้างข้อสรุป ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับเรื่องการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย และ ข้อเสนอแนะแนวทางในการพัฒนาหลักเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง ในขั้นต้น 7. นำผลการศึกษาในขั้นตอนที่ 6 กลับไปสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญกลุ่มเดิมที่ได้ทำการสัมภาษณ์ในขั้นตอนที่ 5 อีกครั้งเพื่อ Recheck ผลการศึกษา 8. นำผลการสัมภาษณ์รอบ Recheck ในขั้นตอนที่ 7 มาตรวจสอบความถูกต้องและปรับปรุงแก้ไข ซึ่งจะได้ข้อสรุป ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับเรื่องการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย และ ข้อเสนอแนะแนวทางในการพัฒนาหลักเกณฑ์อาคารเขียวด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง ที่มีความสมบูรณ์
การทบทวนวรรณกรรมและผลการทบทวนวรรณกรรม : เกณฑ์การประเมินด้านทำเลที่ตั้งที่นำมาใช้ในงานวิจัยนี้ จะทำการศึกษาจากแบบประเมินต่างๆ ดังต่อไปนี้ 1. แบบประเมินความเป็นอาคารพักอาศัยสีเขียวของการเคหะแห่งชาติ โดย การเคหะแห่งชาติ 2. แบบประเมินอาคารประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับประเทศไทย (Thailand Energy& Environmental Assessment Method หรือ TEEAM) โดย กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน 3. เกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทย (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability หรือ TREES) โดย สถาบันอาคารเขียวไทย 4. Leadership in Energy and Environment Design for Neighborhood Development (LEED ND) โดย U.S. Green Building Council สหรัฐเอมริกา 5. Leadership in Energy and Environment Design for Neighborhood Development 2012 (LEED ND ฉบับร่าง ค.ศ.2012) โดย U.S. Green Building Council สหรัฐเอมริกา 6. Leadership in Energy and Environment Design for Home (LEED Home) โดย U.S. Green Building Council สหรัฐเอมริกา 7. Leadership in Energy and Environment Design for Home 2012 (LEED Home ฉบับร่าง ค.ศ.2012) โดย U.S. Green Building Council สหรัฐเอมริกา จากการศึกษาข้อกำหนดด้านทำเลที่ตั้งจากเกณฑ์อาคารเขียว หรือ แบบประเมินอาคารเขียวทั้งหมดสามารถสังเคราะห์และจัดหมวดหมู่ตัวชี้วัดด้านทำเลที่ตั้งได้ออกเป็น 3 กลุ่มคือ 1. ตัวชี้วัดด้านระยะห่าง เป็นตัวชี้วัดที่มีวัตถุประสงค์เพื่อลดการใช้ยานพาหนะส่วนตัว ซึ่งตัวชี้วัดประเภทนี้แบ่งรายละเอียดได้เป็น 2 หัวข้อ ได้แก่ - ระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งโครงการกับระบบขนส่งมวลชนซึ่งมีระยะห่างสูงสุดที่สามารถยอมรับได้คือระยะห่างไม่เกิน 1200 เมตร และ - ระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งโครงการกับสาธารณูปการและสิ่งอำนวยความสะดวกของเมืองซึ่งมีระยะห่างสูงสุดที่สามารถยอมรับได้คือระยะห่างไม่เกิน 800 เมตร 2. ตัวชี้วัดด้านลักษณะของทำเลที่ตั้ง เป็นตัวชี้วัดที่มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันการเลือกทำเลที่ตั้งที่ผิดพลาด ซึ่งตัวชี้วัดประเภทนี้แบ่งรายละเอียดได้เป็น 2 หัวข้อได้แก่ - ลักษณะของทำเลที่ตั้งที่สมควรนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัย เช่น พื้นที่ที่ไม่มีความขัดแย้งกับข้อกำหนดทางผังเมือง และ - ลักษณะของทำเลที่ตั้งที่สมควรหลีกเลี่ยง เช่น ควรหลีกเลี่ยงพื้นที่ที่มีความสมบูรณ์ทางธรรมชาติสูง 3. ตัวชี้วัดด้านอื่นๆ เป็นตัวชี้วัดที่มีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่จะเกิดจากการพัฒนาโครงการบนทำเลที่ตั้งนั้นๆ ได้แก่ การลดปรากฏการณ์เกาะร้อนในเขตเมือง โครงการมีความหนาแน่นที่เหมาะสมกับขนาดพื้นที่ เป็นต้น
ผลการศึกษาจากการสำรวจทำเลที่ตั้งจริง และ จากการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ : การสำรวจทำเลที่ตั้งจริงพบว่าตัวอย่างวิเคราะห์ส่วนใหญ่เป็นไปตามเกณฑ์ แต่พบว่ามีโครงการบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติบางโครงการที่ไม่เป็นไปตามเกณฑ์เนื่องจาก มีระยะห่างไกลจากสาธารณูปการเกินกว่าที่เกณฑ์กำหนด แต่อย่างไรก็ตามจากการสัมภาษณ์พบว่าผู้เชี่ยวชาญทุกท่านให้ความสำคัญกับตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้งเนื่องจาก ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยเริ่มแรกของการพัฒนาโครงการและถือเป็นต้นทุนที่สำคัญของโครงการที่ต้องพิจารณาก่อนการออกแบบ แต่อย่างไรก็ตามตัวชี้วัดด้านการเลือกทำเลที่ตั้ง หากยึดถือตามเกณฑ์เดิมโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยจะไม่สามารถปฏิบัติตามเกณฑ์ได้ทั้งหมด เช่น ตัวชี้วัดด้านระยะห่างระหว่างโครงการกับระบบขนส่งสาธารณะ เพราะ ทำเลที่มีความใกล้ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะมากๆ จะมีราคาสูง ดังนั้นเมื่อต้นทุนที่ดินมีราคาสูง ผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จึงไม่สามารถตั้งราคาขายที่ต่ำได้ ทั้งนี้ ตัวชี้วัดด้านทำเลที่ตั้งหัวข้อที่มีโอกาสนำมาใช้มากที่สุด จะเป็นตัวชี้วัดเกี่ยวกับเรื่องการออกแบบทำเลที่ตั้ง (Site Design) เช่น ความหนาแน่นของโครงการเหมาะสมกับขนาดที่ดิน แต่ตัวชี้วัดหัวข้อที่ผู้เชี่ยวชาญให้ความคิดเห็นว่าเป็นตัวชี้วัดที่มีความสำคัญที่สุดแต่กลับมีโอกาสนำมาใช้กับโครงการผู้มีรายได้น้อยที่สุด คือตัวชี้วัดเกี่ยวกับเรื่องการเลือกทำเลที่ตั้ง (Site Selection) ทั้งนี้สามารถสรุปรายละเอียดจากการสัมภาษณ์ได้ดังนี้
1.ข้อสรุปในภาพรวมเกี่ยวกับการปรับปรุงเกณฑ์การเลือกทำเลที่ตั้งและการปรับปรุงวิธีการจัดหาทำเลที่ตั้ง - การปรับปรุงเกณฑ์ : ควรปรับปรุงให้รายละเอียดตัวชี้วัดมีความยืดหยุ่น รวมถึงการเพิ่มทางเลือก หรือ มาตรการชดเชยหากไม่สามารถจัดหาทำเลที่ตั้งที่มีลักษณะเป็นไปตามเกณฑ์ - การปรับปรุงวิธีการเลือก-จัดหาทำเลที่ตั้ง : กรณีของการเคหะแห่งชาติ : สิ่งที่การเคหะแห่งชาติจะพิจารณาในการเลือกซื้อที่ดินคือ ความพร้อมของสาธารณูปโภค / ความสูงของระดับที่ดิน / ความกว้างของหน้าติดถนน กรณีของบริษัทลุมพินีดีเวลลอปเม้นท์ : สิ่งที่จะพิจารณาในการเลือกที่ซื้อดินคือ การติดถนนใหญ่ / รูปร่างที่ดิน / ประสิทธิภาพที่ดิน (FAR) / มีสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบพอสมควร สำหรับภาครัฐ : การเคหะแห่งชาติมีกระบวนการจัดหาและพิจารณาหลายขั้นตอนตามระเบียบราชการ โดยจะมีหลายฝ่ายที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ตั้งแต่ระดับกองไปจนถึงระดับคณะรัฐมนตรี ดังนั้นจึงทำให้การเคหะแห่งชาติทำตลาดที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยได้ไม่รวดเร็วเท่าภาคเอกชน ซึ่งในอนาคตควรจะมีการประสานนโยบายการพัฒนาเมือง ทั้งการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนกับการพัฒนาสาธารณูปการของภาครัฐกับการเคหะแห่งชาติ ให้มากยิ่งขึ้นเพื่อที่การเคหะแห่งชาติจะได้ วางแผนซื้อที่ดินเก็บไว้ใน Landbank ได้และควรลดระเบียบราชการบางขั้นตอนเพื่อเพิ่มโอกาสในการซื้อที่ดินที่มีความเหมาะสมได้มากยิ่งขึ้น ส่วนภาคเอกชน : บริษัทลุมพินีดีเวลลอปเม้นท์จำกัด มหาชน มีขั้นตอนกระบวนการจัดหาที่ดินที่รวดเร็วและไม่ซับซ้อน เท่าการเคหะแห่งชาติจึงไม่จำเป็นต้องปรับปรุงวิธีการเลือกทำเลที่ตั้ง - อื่นๆ : รัฐต้องจัดให้มีมาตรการอื่นๆ มาช่วยสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย เช่น งบประมาน มาตรการทางภาษี ตลอดจนกฎหมายและนโยบายที่เอื้อประโยชน์ต่อโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย เป็นต้น
2. ข้อสรุปเกี่ยวกับข้อจำกัดและการปรับปรุงตัวชี้วัดประเภท “ระยะห่าง” ตัวชี้วัดประเภทระยะห่าง เป็นเรื่องของการเลือกทำเลที่ตั้ง (Site Selection) ซึ่งโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยไม่สามารถปฏิบัติให้เป็นไปตามเกณฑ์ได้ หรือ ปฏิบัติให้เป็นไปตามเกณฑ์ได้ยากมากเพราะทำเลในระยะที่สามารถเดินได้ (Walking Distance) มีราคาแพงและระบบขนส่งมวลชนบางประเภท เช่น รถไฟฟ้า ยังมีราคาค่าโดยสารที่สูง ดังนั้นจึงควรมีทางเลือกเสริมหรือทางเลือกทดแทนดังรายละเอียดดังนี้ - ตัวชี้วัดเรื่อง ระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งโครงการกับระบบขนส่งมวลชน ควรมีทางเลือกทดแทน ได้แก่ การจัดหารถรับส่ง (Shuttle Bus) จากทำเลที่ตั้งโครงการไปถึงจุดให้บริการระบบขนส่งมวลชน และ การจัดให้มีการขยายเส้นทางของระบบขนส่งมวลชนประเภทรถโดยสารประจำทาง - ตัวชี้วัดเรื่องระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งโครงการกับสาธารณูปการ ควรมีทางเลือกทดแทนโดย ผู้พัฒนาโครงการ ควรจัดให้มีสาธารณูปการบางประเภทอยู่ภายในโครงการของตนเอง เช่น ตลาดขนาดเล็ก ร้านสะดวกซื้อ เป็นต้น
3. ข้อสรุปเกี่ยวกับข้อจำกัดและการปรับปรุงตัวชี้วัดประเภท “ลักษณะทำเลที่ตั้ง” ตัวชี้วัดประเภทลักลักษณะทำเลที่ตั้งเป็นเรื่องของการเลือกทำเลที่ตั้ง (Site Selection) ที่มีความเป็นไปได้ในการนำมาใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยในรายละเอียดบางหัวข้อ แต่รายละเอียดบางประการโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยอาจปฏิบัติให้เป็นไปตามเกณฑ์ได้ยาก เช่น การหลีกเลี่ยงพื้นที่เกษตรกรรม เนื่องจากกฎหมายผังเมืองของประเทศไทย ให้ข้อยกเว้นเป็นพิเศษแก่การเคหะแห่งชาติ กล่าวคือ หากเป็นโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยที่ดำเนินการโดยการเคหะแห่งชาติก็สามารถปลูกสร้างโครงการบนพื้นที่เกษตรกรรมตามข้อกำหนดทางผังเมืองได้ อีกทั้งพื้นที่เกษตรกรรมจะมีราคาที่ดินที่ต่ำซึ่งการเคหะแห่งชาติสามารถจัดซื้อได้ แต่อย่างไรก็ตามหากไม่มีทางเลือกอื่นต้องกำหนดให้มีมาตรการทดแทน ชดเชยความเสียหายที่จะเกิดขึ้นต่อสิ่งแวดล้อม ถึงแม้ว่าโครงการจะผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว แต่ก็ก็ต้องมีมาตรการควบคุมด้านสิ่งแวดล้อมในระยะยาวเมื่อมีการเข้าอยู่อาศัยด้วย
4. ข้อสรุปเกี่ยวกับข้อจำกัดและการปรับปรุงตัวชี้วัดประเภทอื่นๆ ผู้เชี่ยวชาญมีข้อคิดเห็นว่าตัวชี้วัดประเภทอื่นๆ เป็นเรื่องของการออกแบบทำเลที่ตั้ง (Site Design) มากกว่าที่จะเป็นเรื่องการเลือกทำเลที่ตั้ง (Site Selection) กล่าวคือ ตัวชี้วัดประเภทนี้ไม่จำเป็นต้องพิจารณาในขั้นตอนการเลือกทำเลที่ตั้งดังนั้น ควรแยกตัวชี้วัดประเภทอื่นๆ ทั้งหมดออกเป็นตัวชี้วัดหมวดใหม่จะมีความเหมาะสมมากกว่า และ นอกจากนี้ตัวชี้วัดประเภทอื่นๆ บางหัวข้อ เช่น การลดปรากฏการณ์เกาะร้อนในเขตเมือง (Heat Island Effect) สำหรับประเทศไทยยังมีองค์ความรู้ในหัวข้อนี้ไม่เพียงพอและยังขาดผู้เชี่ยวชาญที่สนใจศึกษาผลกระทบจากปรากฏการณ์เกาะร้อนอยู่
ข้อสรุปและเสนอแนะ : โครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยในปัจจุบัน มีลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นไปตามเกณฑ์ด้านการเลือกทำเลที่ตั้งทั้งหมดเพียงบางโครงการ ในส่วนของโครงการที่ไม่เป็นไปตามเกณฑ์จะพบว่าตัวชี้วัดที่โครงการมิได้ปฏิบัติให้เป็นไปตามเกณฑ์ได้แก่ หัวข้อเรื่องลักษณะทำเลที่ตั้งเนื่องจากโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่เกษตรกรรม และ หัวข้อเรื่องระยะห่างจากสาธารณูปการ เนื่องจากระยะห่างระหว่างโครงการกับสาธารณูปการมีระยะทางเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด นอกจากนี้ในส่วนหัวข้อเรื่องระยะห่างระหว่างทำเลที่ตั้งกับขนส่งมวลชนสาธารณะแม้จะเป็นไปตามเกณฑ์แต่พบว่า มีระบบขนส่งมวลชนสาธารณะที่เป็นทางเลือกน้อยกว่าทำเลที่ตั้งที่ดำเนินการโครงการโดยภาคเอกช ซึ่งสาเหตุที่ทำเลที่ตั้งโครงการที่มีลักษณะไม่เป็นไปตามเกณฑ์เนื่องจากข้อจำกัดด้านงบประมานการลงทุนทำให้ไม่สามารถเลือกทำเลที่ตั้งที่มีความเหมาะสมเป็นไปตามเกณฑ์ได้เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่มีความเหมาะสมเป็นไปตามเกณฑ์จะมีราคาที่ดินในระดับที่สูง ซึ่งการปรับปรุงเกณฑ์ด้านการเลือกทำเลที่ตั้งสามารถทำได้โดยกำหนดรายละเอียดในตัวชี้วัดต่างๆ ให้มีความยืดหยุ่นมากยิ่งขึ้นขึ้น ตลอดจนมีทางเลือกเสริมและวิธีการป้องกันผลกระทบที่จะเกิดขึ้นหากไม่สามารถเลือกทำเลที่ตั้งที่เป็นไปตามเกณฑ์ได้ ส่วนการปรับปรุงวิธีการเลือกทำเลที่ตั้งสามารถทำโดย การประสานงานด้านนโยบายภาครัฐเรื่องการพัฒนาเมืองด้านต่างๆ เช่น การพัฒนาระบบขนส่งมวลชน และ การพัฒนาสาธารณูปการแก่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยรวมถึงการส่งเสริมจากภาครัฐด้วยการสนับสนุนงบประมานและการกำหนดนโยบาย กฎหมาย และภาษีที่เป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ซึ่งวิธีการดังกล่าวจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยได้มากยิ่งขึ้น
บรรณานุกรม ภาษาไทย : กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน.ฉลากอาคารเขียว. [ออนไลน์].2550. แหล่งที่มา :http://58.181.129.200/logosav/ [2554,มิถุนายน 7] กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน. แบบประเมินอาคารประหยัดพลังงานและ เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมสำหรับประเทศไทย. กรุงเทพมหานคร : กระทรวงพลังงาน, 2550. ธนภัทร อานมนี. สถาปนิกการเคหะแห่งชาติ.สัมภาษณ์, 18 มกราคม 2555. ธนิต จินดาวณิค. อาจารย์ประจำภาควิชาสถาปัตยกรรมศาสตร์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.สัมภาษณ์, 13 มกราคม 2555. บัณฑิต จุลาสัย.การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมกับการออกแบบสถาปัตยกรรม. กรุงเทพมหานคร : โรงพิมพ์ แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2549. ปรัชญ์ เดือนสว่าง. สถาปนิกการเคหะแห่งชาติ.สัมภาษณ์, 18 มกราคม 2555. พร วิฬุรห์รักษ์. อาจารย์ประจำภาควิชาสถาปัตยกรรมศาสตร์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย : LEED AP.สัมภาษณ์, 9 มกราคม 2555. พิเชษฐ ศุภิกิจจานุสันติ์. กรรมการบริหารบริษัท ลุมพินี ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด .สัมภาษณ์ , 9 กุมภาพันธ์2555. ภาวินี ธีรสวัสดิ์. รองผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ.สัมภาษณ์, 2 กุมภาพันธ์2555. วิศาล ศุภิกิจจานุสันติ์. สถาปนิก .สัมภาษณ์, 14 กุมภาพันธ์2555. ศิริทิพย์ หาญทวีวงศา. สถาปนิกบริษัท Green Dwell : LEED AP .สัมภาษณ์, 20 มกราคม 2555. สถาบันอาคารเขียวไทย. เกณฑ์ประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทย. กรุงเทพมหานคร : สถาบัน อาคารเขียวไทย, 2553. สถาบันอาคารเขียวไทย. เกณฑ์ประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทย. [ออนไลน์].2552. แหล่งที่มา : http://www.asa.or.th/?q=node%2F102697 [2554,มิถุนายน 6] สมบัติ ชาญยุทธกร. กรรมการบริหารบริษัท ลุมพินี ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด .สัมภาษณ์, 7 กุมภาพันธ์2555. สัญญา หวะสุวรรณ. ผู้อำนวยการกองนิติกร การเคหะแห่งชาติ.สัมภาษณ์, 2 กุมภาพันธ์ 2555. สำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม. แนวทางในการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม. กรุงเทพฯ : สำนักงาน นโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม, 2541. อรรจน์ เศรษฐบุตร. ประสิทธิภาพการใช้พลังงานของอาคารเขียว LEED. วารสารวิศวกรรมสาร (วิศวกรรมสถาน แห่งประเทศไทย) 63 (กันยายน-ตุลาคม 2553): 33-63.
ภาษาอังกฤษ : US. Green Building Council. Leadership in Energy and Environmental Design : LEED. [online]. 2000. Available from : http://www.usgbc.org/ [2011,June 7] US. Green Building Council. Sustainable Building Technical Manual. USA : Public Technology, 1996.
